عناوین این صفحه
کد خبر: ۳۵۵۳۶

بزرگ‌ترین رقیب روحانی در انتخابات ۹۶ عملکردش است

دست‌اندرکاران بخش مسکن امیدوارند با خروج غیرتورمی از رکود، شکستن قیمت زمین، نوسازی، دو اقدام اصلاحی در بخش فروش، یک اصلاح قانونی و یک اقدام تقویتی در بخش حمایت، روند آرام این حوزه برای خروج از حالت سنتی سرمایه ای به کالای مصرفی سرعت بگیرد.
به گزارش ایسنا، دولت یازدهم جنب‌وجوش برای ایجاد ساختار پایدار در بخش مسکن را آغاز کرده که در بعضی سطوح به موفقیت های نسبی رسیده و در بعضی دیگر چندان توفیق نیافته است؛ با این حال تلاش‌ها برای تقویت طرف تقاضا، نوسازی بافت‌های فرسوده، اصلاحاتی در قانون پیش فروش، ایجاد شفافیت در بازار معاملات، اصلاح مبحث ۱۸ و ۱۹ مقررات ملی ساختمان و ایجاد نهاد توسعه‌ای مسکن ادامه دارد.
بخش مسکن در ایران طی حداقل پنج دهه گذشته همواره با توجه به ساختار غیرعلمی خود، نبود آمار از ظرفیت و تقاضای بازار، کمبود عرضه نسبت به تقاضا، وجود سازندگان غیرمتخصص، مهاجرت‌های بی‌رویه، غبارآلود بودن فضای معاملات و حاکمیت فضای سوداگری، در مسیری قرار داشته که از یک طرف با فرسودگی زودهنگام مواجه شده و از سوی دیگر با مقداری شدت و ضعف در هر دهه، یک یا دو بار در ادوار رکودی و حبابی قرار گرفته است. در این شرایط جراحی در هفت قسمت از پیکر مسکن ضروری به نظر می‌رسد.
خروج غیرتورمی از رکود
بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۱.۲ است؛ یعنی به ازای هر یک اشتغال ۱.۲ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۳.۱ میلیون نفر هستند. با این حال، مسکن از سال ۱۳۹۱ وارد رکودی بی‌سابقه شده که هنوز ادامه دارد و پیش‌بینی‌ها حاکی از ادامه‌ی این وضعیت است.
مدیریت قیمت زمین
کارشناسان راهکار اصلی کاهش قیمت مسکن را مدیریت زمین عنوان می‌کنند. در حال حاضر زمین بین ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را در شهرهای کشور به خود اختصاص می‌دهد و ۲۰ تا ۳۰ درصد به هزینه ساخت مربوط می‌شود؛ یعنی اگر آپارتمانی ۴ میلیون تومان در هر متر مربع قیمت داشته باشد، بین ۲.۸ تا ۳.۴ میلیون تومان به هزینه زمین و ۰.۶ تا ۱.۲ میلیون تومان به هزینه ساخت برمی‌گردد؛ لذا می‌شود با مدیریت زمین، قیمت مسکن را در کشور تا ۵۰ درصد کاهش داد.
نوسازی شهرهای فرسوده
پس از طی بیش از چهار دهه زندگی شهرنشینی در ایران، به دلیل بی‌توجهی به ساخت و ساز، هم‌اکنون شهرها با پوسیدگی از درون مواجه شده‌اند. دولت یازدهم به دنبال ناکارآمدی و صرف هزینه برای ساخت مسکن مهر که دور بودن از زیرساخت‌های شهری را در سیاست خود جدی نگرفت، بر آن شد تا مسکن مهر را ادامه ندهد و به جای آن، نوسازی بافت‌های فرسوده را به عنوان مهم‌ترین سیاست کاری خود در نظر بگیرد؛ سیاستی که البته از نبود منابع مالی کافی رنج می‌برد. با این‌که شرکت عمران و بهسازی شهری هشت مدل را برای بهسازی و نوسازی طراحی کرده، به نظر می‌رسد بخش خصوصی هنوز مایل نیست به این بافت‌ها ورود پیدا کند. به دنبال این معضل، شرکت بهسازی و نوسازی مدلی جدید را طراحی کرده که می‌تواند امتیاز خوبی برای ورود انبوه‌سازان برای مشارکت با دولت باشد و آن مدل زمین صفر است.
دغدغه تأمین منابع مالی اولیه
اولین دغدغه برای تولید مسکن، منابع مالی است که تلاش شد طی دهه‌های قبل، از طریق ابزارهایی همچون "پیش‌فروش" تأمین شود؛ اما این ابزار طی دو دهه از اجرای آن، به دلیل سوءاستفاده‌های مالی و کلاهبرداری ناشی از فروش ملک توسط پیش‌فروشندگان به دو یا چند نفر، بسیار زود ناکارآمدی خود را نشان داد و هم‌اکنون کمتر متقاضی پیدا می‌شود که به پیش‌فروش اعتماد کند. بر همین اساس، دولت تصمیم گرفت تا اصلاحاتی در این قانون انجام دهد و دستورالعمل آن ۲۱ شهریورماه با امضای وزیر راه و شهرسازی برای اجرا در قراردادهای پیش فروش ساختمان ابلاغ شد. طبق این اصلاحیه حالا دیگر دفاتر مشاور املاک حق انعقاد قرارداد پیش‌فروش را ندارند و تنها می‌توانند متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند.
فضای تیره در بازار معاملات
گام دومی که نیاز به بازنگری در آن احساس می‌شود شفافیت در بازار معاملات است. از زمانی که عباس آخوندی بر مسند وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت، دسترسی آزاد شهروندان  به اطلاعات این وزارتخانه را سرلوحه کار خود قرار داد که یکی از این اقدامات ایجاد سامانه بازار املاک است. با این‌که هنوز این سامانه به تمام نقاط کشور تسری پیدا نکرده، اما در کلانشهر تهران راه‌اندازی شده و حالا دیگر کلیه معاملات مسکن ثبت و کد رهگیری ارائه می‌شود. این فرایند تا حد بسیاری به شفافیت و مبارزه با رانت اطلاعاتی کمک کرده است؛ اما هنوز یک پاشنه آشیل در روند خرید و فروش ملک خودنمایی می‌کند و آن استفاده از ابزارهای نوین همچون رایانه برای جست‌وجوی املاک است.
سازندگان غیرحرفه‌ای
اما یکی از مهم‌ترین عوامل ایجاد فرایند بیمارگونه بازار مسکن، کمبود عرضه نسبت به تقاضا بوده که باعث شده بازار این بخش از یک سو به دست افراد غیرمتخصص بیفتد که نتیجه‌ی آن فرسودگی پیش از موعد ساختمان‌ها و هدررفت انرژی بوده است. طبق برآوردها، متوسط عمر ساختمان در ایران ۲۰ سال و هدررفت انرژی در بخش مسکونی ایران ۵ تا ۶ برابر کشورهای اروپایی است.
خلاء نهاد توسعه‌ای مسکن
هفتمین و شاید مهم‌ترین قدم دولت برای ایجاد تعادل در بازار مسکن، افزایش قدرت خرید است که چالشی جدی محسوب می‌شود. تأمین مالی مسکن طی ۴ دهه گذشته در ایران، از طریق بانک رهنی به عنوان نقطه کانونی، دو نهاد پولی و مالی یعنی بانک ساختمان و شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی در حلقه نخست و مؤسسه پس‌انداز و وام منطقه‌ای با هدف تأمین مالی بخش مسکن، در هر استان انجام می‌شد که بنا به نظر کارشناسان، چندان موفق عمل نکرده است.

ارسال دیدگاه شما

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیر سیستم منتشر خواهند شد
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهند شد
  • پیام هایی که به غیر از زبان پارسی باشد منتشر نخواهند شد
۱۳۹۵/۸/۱۹ -  شماره 5430
جستجو
جستجو
بالای صفحه